大阪高等裁判所 昭和３５年（ネ）１０３１号 判決 1964年6月20日
控訴人（附帯被控訴人） 小林千鶴
右訴訟代理人弁護士 小田美奇穂
被控訴人（附帯控訴人） 中東盛太郎
右訴訟代理人弁護士 山口友吉
主文
原判決を左のとおり変更する。
控訴人（附帯被控訴人）は、被控訴人（附帯控訴人）に対し昭和三〇年一一月九日から昭和三三年四月二六日まで一ヶ月金六、五一一円の割合による金員を支払え。
被控訴人（附帯控訴人）のその余の請求はこれを、棄却する。訴訟費用は、第一、二審を通じこれを一〇分し、その九を被控訴人（附帯控訴人）の、その一を控訴人（附帯被控訴人）のそれぞれ負担とする。
この判決は、主文第二項に限り、被控訴人（附帯控訴人）において金五〇、〇〇〇円の担保を供するときは、仮りにこれを執行することができる。
事実
≪省略≫
理由
一、訴外西浦二郎が、昭和一七年七月控訴人の夫に対し、その所有する本件家屋を権利金三、〇〇〇円の交付を受けて賃貸したが、控訴人の夫が戦死したので、引続き控訴人に対し本件家屋を賃貸していたことは、≪証拠省略≫によりこれを認めることができる。その後遅くとも昭和二四年一月頃までに、被控訴人が右西浦二郎から本件家屋を買受けるとともに、引続き従前の賃借人であつた控訴人に、賃料一ヶ月金二五〇円を毎月末日支払う約定で、期限の定なくこれを賃貸したとの事実、及び被控訴人は、昭和二五年中に（この点については≪証拠省略≫によりこれを認め得る。）京都地方裁判所に控訴人に対して、右家屋のうち一部の明渡訴訟を提起し、昭和二八年一月六日勝訴の判決を得たところ、控訴人から控訴の申立があつて、大阪高等裁判所において同三〇年九月二九日控訴棄却の判決の言渡があり、同判決が確定し、当時被控訴人は、控訴人から前記家屋のうち右勝訴部分である木造瓦葺二階建店舗一棟のうち階上全部（二階坪一六坪）及び階下表入口の店の間一室（一畳半の押入付六畳の間）の明渡を受け、引続き爾余の部分である本件物件を控訴人に対し賃貸している事実は、当事者間に争がない。但し、本件家屋のうち通り庭及び炊事場、並びに木造瓦葺平家建便所建坪二坪五合は被控訴人及び控訴人の共用であるとの被控訴人の主張事実は、控訴人において明らかに争わず、また被控訴人が前記のように本件家屋の一部に入居したのは、昭和二八年一月になした京都地方裁判所における勝訴判決の仮執行の宣言に基く仮執行によるものであるとの控訴人の主張事実は、被控訴人において明らかに争わないから、それぞれ自白したものとみなす。
二、そして、≪証拠省略≫に徴すると、控訴人は、当初から前記家屋全部を、同家屋において染物業を営むため、一体として賃借したものであつて、右一部明渡後においてもその使用目的にかわりなく、本家の建物の前記階下部分は店舗及び居住用に、工場の建物は工場用として使用していることが認められるから、控訴人の賃借する本件物件は地代家賃統制令二三条一項二項四号三項により同令の適用を受けないものと認むべく、なおこのことは当事者間においても争ないところである。
三、ところが、控訴人の前記一部明渡の勝訴判決確定後において、被控訴人と控訴人との間に、控訴人の右賃借部分の賃料額について協定がなかつたところ、被控訴人は、控訴人に対し昭和三〇年一一月七日付翌八日到達の内容証明郵便で、遅くとも同日以後の賃料を月額金一五、〇〇〇円で支払うよう賃料増額の請求をなしたことは当事者間に争ないところである。しかしながら、控訴人は右は不当に高い賃料増額であつて、一ヶ月金三、九五三円八八銭が相当であると抗争するから、被控訴人の右賃料増額の請求が、適正であるかどうかについて、判断する。
本件家屋全体の従前の賃料が一ヶ月金二五〇円であつたところ、控訴人において、前記認定のように一部を明渡したのであるから、爾余の部分である本件物件の賃料は、同額から右明渡部分の賃料に相当する金額を差引いた金額でなければならない。したがつて、前記賃料増額の請求は、賃料一ヶ月金二五〇円の範囲内における本件物件に相当する部分の金額を、一ヶ月金一五、〇〇〇円に増額する旨の請求をなす趣旨であるといわなければならない。そして、本件物件の賃料が、当時本件家屋及びその敷地に対する租税その他の負担の増加若しくはその価格の昂騰により、又は、附近家屋の賃料に比較して不相当となるに至つたことは、弁論の全趣旨に徴してこれを窺うことができる。そして、当審における鑑定人中西三郎の鑑定の結果に、前記認定の本件家屋賃貸借の経緯、殊に権利金として金三、〇〇〇円の授受のあつた事実をも併せ考えると、前記賃料増額請求をなした昭和三〇年一一月七日当時における適正賃料額は、一ヶ月金六、五一一円であると認めるのを相当とする。原審における鑑定人鈴木嶺夫及び同大西栄一の各鑑定の結果は、前記鑑定人の鑑定の結果に照らしこれを採用しない。したがつて、本件物件の賃料増額の請求は、前記意思表示によつて、右意思表示の到達した日の翌日である昭和三〇年一一月九日から前記適正賃料額である一ヶ月金六、五一一円の限度において増額せられる効果を生じたものといわなければならない。
控訴人は、本件物件には修繕を加えたから、その賃料額の決定には、これらの出費が当然考慮せられるべきであると主張する。家賃は、通常、建物の修繕費が賃貸人の負担であることを前提として形成され、賃貸人の修繕が時に家賃の増額的要素として、又賃貸人の修繕義務の不履行による建物の老朽化が家賃の減額的要素として、それぞれ斟酌される（地代家賃統制令七条、八条参照）。これとの権衡上からしても、賃借人が本来賃貸人のなすべき修繕を実施した場合には、賃借人の出捐が家賃の減額的要素として斟酌されるものというべきである。ところで、本件において、≪証拠省略≫によると、控訴人側は、（イ）本件家屋を賃借した昭和一七年頃、本件物件のうち木造瓦葺二階建店舗の階下入口近くにある現状の六畳二室の部分が当時一帯の土間になつていて倉庫に使われていたのを、右現状のごとく改造し、右建物の二階に三尺四方の天井窓を設け、さらに右建物の屋根瓦を一部葺き替え、（ロ）昭和二五年頃、台風のあと、右店舗建物の階下玄関土間の西寄りの壁、これに接続する南側の壁に板を張つて壁の落下を防ぎ、又南東隅の居室押入の南壁の壁の落ちたあとえベニヤ板を張りつけたことが認められる。しかしながら、右（イ）の工事中屋根瓦の葺替をのぞく他の工事は控訴人側の便宜のためにした改良工事であつて、賃貸人の本来負担する修繕義務の範囲に属しないと認定するのが相当であり、又右の屋根瓦の葺替も天井窓の開設にともなう改良工事とみられないこともないから、これも亦賃貸人の義務に属しないものというべきである。さらに前記（ロ）の補修は台風による被災個所に対する応急措置であつて、当時家賃が低い統制額に抑えられていたことにも想到すれば、かかる程度の補修は賃借人において負担すべきである。したがつて、控訴人の右主張は、すでにこの点において理由がない。
四、被控訴人は、昭和三一年三月一七日付翌一八日到達の内容証明郵便で、控訴人に対し同三〇年一一月七日以降同三一年二月末日まで前記一ヶ月金一五、〇〇〇円の割合による未払賃料を、同年三月二〇日までに支払うよう催告し、若しこの催告に応じないときは、本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をしたことは、当事者間に争がない。控訴代理人は、右催告は賃料受領の意思なしになされた過大催告であつて、催告自体無効であるから、これを前提とする前記内容証明郵便による条件付契約解除の意思表示は無効である旨争うから、以下この点について審究する。
本件物件に対する賃料が、昭和三〇年一一月九日以降一ヶ月金六、五一一円に増額されたことは、前記認定のとおりであるから、被控訴人の昭和三一年三月一七日付の内容証明郵便により延滞賃料の催告をなした同三〇年一一月七日以降同三一年二月末日までの一ヶ月金一五、〇〇〇円の賃料支払催告は、前記増額による賃料額とくらべても約二倍半にあたり、右催告は過大催告であるといわねばならない。
そして、冒頭認定の一の事実に、≪証拠省略≫を綜合すると、次の事実を認めることができる。
（一） 被控訴人は、控訴人が賃借使用中の本件家屋を、控訴人から明渡を受けてこれを工場として使用する目的で、訴外西浦二郎から買い取つたことを理由として、爾来常に控訴人から本件家屋の明渡を受けようと意欲し、従つて賃料受領のことなどは意に介せず、控訴人に対して賃料受領を拒否する態度に出る一方、右買受後一年余を経た昭和二五年中に、早やくも前記認定のように控訴人に対し本件家屋の一部明渡訴訟を提起し、同二八年一月頃第一審における勝訴判決の仮執行の宣言に基づく仮執行により、本件家屋の一部に入居した。そして、前記認定のように同三〇年九月頃控訴審における勝訴判決が確定したので、控訴人は爾余の部分である本件物件を引続き被控訴人から賃借りすることとなり、被控訴人に対し賃借部分の賃料額の協定方を申し出たが、被控訴人は更に右爾余の部分の明渡をも意図していて、賃料受領の意思がなかつたので、これに応じなかつた。
（二） 被控訴人は前記控訴審における勝訴判決が確定するや、一ヶ月余りにして前記認定のように昭和三〇年一一月七日付翌八日到達の内容証明郵便によつて控訴人に対し賃料額一ヶ月金一五、〇〇〇円に増額請求をなしたが、右増額請求は被控訴人自からの手でこれをなしたものでなく、代理人である杉原弁護士においてこれをなしたものであつて、同弁護士は被控訴人の意を受けてこれをなしたものとはいいながら、被控訴人はこれについての詳しい経緯を知らなかつた。また、その後控訴人に前記条件付契約解除の内容証明郵便を差し出したのも、右弁護士が被控訴人を代理してこれをなしたのである。
（三） 控訴人は、前記増額請求の書面を受け取るや、京都市役所で調査した結果、本件物件には一ヶ月金三、九五三円八八銭の統制賃料額が適用せられるべきであると思料し、被控訴人に対し同年一一月二〇日付内容証明郵便を以て、右増額請求は余りにも無謀な賃料値上であるから応じられない旨回答するとともに、更に同日付同月二五日到達の内容証明郵便を以て、右統制賃料額である一ヶ月金三、九五三円八八銭が適正賃料である旨回答したが、被控訴人からこれに対する何等の返事もなかつたので、控訴人は同年一二月二三日に、同年一一月分の賃料として金三、九五四円を供託した。
（四） 被控訴人は、控訴人から賃料の支払をなしてきた場合、前記増額請求をなしたとおりの一ヶ月金一五、〇〇〇円の額であればこれを受け取る意思を持つていたが、右催告額に満たない額であれば受け取る意思を持たなかつた。
以上の事実を認めることができ、≪証拠の認否省略≫他に右認定を覆えすに足りる証拠はない。
五、以上認定の事実によると、被控訴人が前記賃料増額請求についでなした前記条件付契約解除の前提としての賃料の催告は、果たして被控訴人が当時真実賃料の支払を催告する意思を有していたかどうかの疑念さえも生ずるのであるが、控訴人において被控訴人に対し右催告にかかる昭和三〇年一一月七日以降同三一年二月末日まで一ヶ月金一五、〇〇〇円の割合による金員を賃料として支払をしない限り、たとえ前記増額賃料としての適正額である一ヶ月金六、五一一円の割合による金員を提供しても、被控訴人においてこれを受け取る意思がなく、これを拒否したであろうことを、控訴人において予見できたものと推認することができるから、右過大催告は右適正賃料額の範囲においても無効であり、これを前提とした前記条件付契約解除の意思表示はその効果を生じなかつたものといわねばならない。従つて前記契約解除の有効なることを前提とする被控訴人の本訴請求も亦失当である。
六、次に、被控訴代理人は、控訴人は、昭和三〇年一一月末頃本件物件のうち工場階下の部屋を、被控訴人に無断で改造したから、被控訴人はこれを理由として、同三一年三月一七日付その頃到達の書面を以て、控訴人に対し本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をなしたと主張するから、この点について判断する。
被控訴人が、控訴人に対し被控訴人主張の日時主張のような書面を以て、本件賃貸借契約解除の意思表示をなしたこと、及び控訴人において、本件物件のうち工場階下の部屋の周囲にベニヤ板を取り付け、床に畳を入れたことは、控訴代理人の認めるところである。そして、≪証拠省略≫によれば、本件工場階下の部屋は、控訴人が本件家屋に入居した当時から職人の寝泊る部屋となつていたところ、入居に際しその部屋と工場との境界に杉板が張つてあつたのを取りはずし、ベニヤ板を張り付けたが、その後被控訴人が入居してきてから後も、右部屋を糊場として使用することとなり、壁土が落ちるのを防ぐためにベニヤ板を張つたものであるが、右改造は本来の家屋の構造に著しい変化を来たすものではなく、原状回復も容易になし得るものであることを認めることができ、右認定を左右する証拠はない。
そうすると、右改造は、たとえ被控訴人の承諾を得ずになされたものとしても、本件家屋の使用目的に反するものでないことは勿論、本件家屋の経済価値を毀損するものともいえないから、未だ賃貸借契約における賃貸人及び賃借人相互の信頼関係を破壊する程のものとは到底認めることができない。従つて、かかる改造を理由として右賃貸借契約を解除することはできないから、右賃貸借契約解除の意思表示はその効力を生じない。それ故、右賃貸借契約解除の有効なることを前提とする被控訴人の本訴請求は失当である。
七、最後に、被控訴代理人は、控訴人は、昭和三三年三月二〇日頃被控訴人に無断で、本件物件のうち階下工場の隣室を訴外奥村に転貸したので、被控訴人はこれを理由として控訴人に対し本訴において本件賃貸借契約解除の意思表示をしたから、本件賃貸借契約は同年四月二六日限り解除せられたと主張し、控訴代理人は、同訴外人は、控訴人の使用人として控訴人の占有に従属して、本件物件に同居していたものであつて、同物件に対し独立の占有を有していたものでなく、なお被控訴人主張の工場隣室に居住したものでないと争うので、審究する。
控訴人が、被控訴人主張の日時頃被控訴人に無断で、被控訴人主張の部屋を訴外奥村に転貸したとの被控訴代理人の主張事実については、≪証拠省略≫中右主張事実に添う部分は、左記証拠に照らしにわかに措信できないばかりでなく、他にこれを認めるに足りる証拠はない。却つて、≪証拠省略≫を綜合すれば、訴外奥村すぎは、昭和三三年四月から子供と共に本件物件である控訴人方において居住し、控訴人の営んでいる染物業の外交員として控訴人の仕事を手伝うほか、家事についても控訴人の手伝をしていたものであり、当初は工場階下東寄の部屋に住んでいたが、その後控訴人と同じ部屋で同居していたものであり、被控訴人主張のように工場階下の部屋を賃借したものでなく、従つて賃料を支払つたことがないこと、及び同訴外人はその後本件家屋を出て、現在本件家屋に居住していないことが認められ、右訴外人の本件家屋の占有は独立してこれをなしたものといいえない。それ故、控訴人が右訴外人を本件家屋に居住せしめたことは、民法六一二条にいわゆる転貸に該当しないから、爾余の点についての判断をするまでもなく、被控訴人の無断転貸を理由として前記賃貸借契約を解除することはできないから、右賃貸借契約解除の意思表示はその効力を生じない。それ故、右賃貸借契約解除の有効なることを前提とする被控訴人の本訴請求もまた失当である。
八、しかしながら、被控訴人は、本訴において、昭和三〇年一一月九日から前記第一次ないし第三次の各請求において本件賃貸借契約が解除されたと主張する各日までの一ヶ月金一五、〇〇〇円の割合の延滞賃料の請求をなすものであるところ、被控訴人は、本訴において無断転貸を理由として賃貸借契約解除の意思表示をなし、これを原因として第三次の請求をなすものであるが、右請求は、原審における昭和三三年四月二六日午前一〇時の口頭弁論期日において初めてこれをなしたものであることが、本件記録に徴し明らかであるから、同日までの延滞賃料の請求をなすものと認めるを相当とし、右請求は前記第一次ないし第三次の延滞賃料の請求中最も後の日時に至るまでの請求をなすものであるから、被控訴人は本訴において右日時までの延滞賃料の請求をなすものと認めるを相当とする。そして、本件物件の賃料が昭和三〇年一一月九日以降一ヶ月金六、五一一円に増額せられたことは、前記認定のとおりであるから、控訴人は被控訴人に対し同日から同三三年四月二六日まで一ヶ月金六、五一一円の割合による賃料を支払うべき義務があるものといわねばならない。
九、控訴代理人は、控訴人は被控訴人に対し昭和三〇年一一月分以降の賃料の弁済として、各月分金三、九五四円を供託してきた旨抗弁し、同月分の賃料の弁済として同額の金員を供託したことは、≪証拠省略≫によりこれを認定することができ、同三一年一二月以降同三三年二月分までの賃料の弁済として、同額の各月分の金員を供託したことは、≪証拠省略≫によりこれを認めることができるが、爾余の賃料の弁済として供託したことについてはこれを認めるに足りる証拠がない。しかしながら、供託は、債務の本旨に従つて弁済の提供がなされたことを前提としてこれをなすことができるものであるところ、控訴人のなした右供託の前提である弁済の提供は、一部弁済の提供であつて債務の本旨に従つた弁済の提供でないから、債権者の同意のあつたことの主張立証のない本件においては、爾余の点について判断するまでもなく、右供託は債務免脱の効力がなく、右供託の金員はこれを前記賃料債権から控除すべきものでない。よつて、控訴人の右抗弁は採用に由ない。
一〇、そうすると、被控訴人の本訴請求中、前記金員の支払を求める限度において正当としてこれを認容し、爾余の部分は失当としてこれを棄却すべく、本件控訴及び附帯控訴はともに理由があるから、右判断と一部符合しない原判決を民訴法三八四条一項三八六条に則る趣旨において変更し、訴訟費用の負担につき同法九六条九二条を、仮執行の宣言につき、同法一九六条一項二項を適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長判事 入江菊之助 判事 木下忠良 中島孝信）